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同是“配套費”,是否繳納契稅,不能一概而論

2020-08-07 | 來源:國家稅務總局承德市稅務局稽查局 
時間:2020-08-07   來源:國家稅務總局承德市稅務局稽查局
  前不久,筆者接到一個房地產公司的問題咨詢:該公司2017年8月取得土地使用證,2018年5月繳納城市基礎設施配套費1200余萬元。配套費該不該繳納契稅?
  經查閱相關文件和資料,筆者發現“配套費是否繳納契稅”不能一概而論。就該房地產公司的情況,取得土地使用證后,按照規劃建筑面積繳納的城市基礎設施配套費,不用繳納契稅。
  政策分析
  1.《中華人民共和國契稅暫行條例》第四條規定:“契稅的計稅依據:(一)國有土地使用權出讓、土地使用權出售、房屋買賣,為成交價格”。
  《中華人民共和國契稅暫行條例實施細則》第九條規定:“條例所稱成交價格,是指土地、房屋權屬轉移合同確定的價格。包括承受者應交付的貨幣、實物、無形資產或者其他經濟利益!
  2.《財政部、國家稅務總局關于國有土地使用權出讓等有關契稅問題的通知》(財稅〔2004〕134號,以下簡稱“134號文件”)第一條規定:
 。ㄒ唬┮詤f議方式出讓的,其契稅計稅價格為成交價格。成交價格包括土地出讓金、土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費、市政建設配套費等承受者應支付的貨幣、實物、無形資產及其他經濟利益。
 。ǘ┮愿們r方式出讓的,其契稅計稅價格,一般應確定為競價的成交價格,土地出讓金、市政建設配套費以及各種補償費用應包括在內。
  這里的前提條件是“以協議方式出讓”或者“以競價方式出讓”,由于當時土地出讓方式是“協議”或者“競價”,土地出讓金、土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費、市政建設配套費等分別收取,都屬于為取得土地“支付的全部經濟利益”,所以說在這種背景下,市政建設配套費是契稅的計稅依據需要繳納契稅。
  3.《國家稅務總局關于明確國有土地使用權出讓契稅計稅依據的批復》(國稅函〔2009〕603號)明確:“對通過‘招、拍、掛’程序承受國有土地使用權的,應按照土地成交總價款計征契稅,其中的土地前期開發成本不得扣除!
  根據2007年的《土地儲備管理辦法》規定,土地使用權出讓前應當對土地進行收儲,由生地變為熟地。因此,在2009年的背景下,土地出讓金從內容到形式已經很規范,以成交總價款即出讓金作為計稅依據符合《契稅暫行條例》規定。但考慮到土地一級開發模式復雜多樣,有可能分別支付。為此,特意強調“其中的土地前期開發成本不得扣除”,但也僅是說“土地前期開發成本”不得扣除,并沒有涉及后期的城市配套費的事,即強調如果市政建設配套費、各種補償是出讓金的成本,那么不得扣除。
  配套費的區別
  “城市基礎設施配套費”和“134號文件”中的“市政建設配套費”是不是一種費?答案是否定的。兩者有著本質的區別:
  一是費用性質不同!俺鞘谢A設施配套費”是一種政府性基金,而后者只是一種費用。
  二是征收單位不同!俺鞘谢A設施配套費”上交到財政部門,而后者是交到國土部門。
  三是征收時間不同!俺鞘谢A設施配套費”是在辦理建筑工程施工許可證前交付的,而后者是在辦理土地使用證之前交付的。
  四是征收依據不同!俺鞘谢A設施配套費”是按照規劃建筑面積和每平方米的繳費標準計算繳納的,而后者金額是與取得的土地面積有關。
  五是征收目的不同!俺鞘谢A設施配套費”是針對新建、改建、擴建各類房屋建筑工程項目收取的,是為了改變居住環境、提高城市品質而繳納的,而后者是為獲得土地使用權所支付的經濟利益。
  結論
  基于以上分析,筆者認為:“配套費”是否作為契稅計稅依據繳納契稅,要視情況而定:
  在生地出讓下,即通過協議或競價方式取得土地使用權的情況下,取得土地使用權支付的全部經濟利益包括支付的土地出讓金、各種補償費用(如拆遷補償費等)、向政府繳納的市政建設配套費,后兩項作為前期開發成本不得扣除,并且三項共同構成契稅計稅依據。
  如果是熟地出讓,即通過“招、拍、掛”程序取得土地使用權,則契稅計稅依據應當是成交確認價格,即《成交確認書》確定的價格,不包括后期支付的城市基礎設施配套費。
  所以說,我們不能見到“配套費”就認為是“134號文件”中的“市政建設配套費”,確定為契稅的計稅依據繳納契稅。我們要從契稅的立法精神上去分析,到底該不該繳納契稅。像開始我們提到的房地產公司支付的“城市基礎設施配套費”就不是契稅的計稅依據,不用繳納契稅。
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